Sulla G.U. del 20 maggio 2016, n. 117 è stato pubblicato il tanto discusso Decreto legislativo 21 aprile 2016 n. 72, che verosimilmente farà ancora parlare di sé per un po'. Questo è incentrato sull' “attuazione della direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, nonché modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sulla disciplina degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010 n. 141”.
FINALITA’ DEL DECRETO
Lo scopo del provvedimento è, in linea con il decreto legislativo 59/2016 del 29 aprile, già pubblicato sulla G.U. del 3/5/2016, quello di consentire ai soggetti che erogano i finanziamenti garantiti da ipoteca o altri diritti reali immobiliari il recupero dei crediti insoluti, in modo più celere e sicuro rispetto al passato.
Del d.l. 59/2016 si è già trattato in altro articolo dal titolo “ Mutui e contratto di cessione di immobile: una nuova garanzia per le banche”, in cui è stato precisato che le norme in esso contenute riguardano i contratti di credito stipulati dalle imprese con gli Istituti di credito e società finanziarie.
Il decreto legislativo che oggi esaminiamo, invece, fa riferimento ai mutui contratti dai consumatori, cioè da tutti coloro che agiscono non in veste di imprenditori e per scopi estranei all’esercizio di un’impresa: il caso più frequente è quello del mutuo fondiario, cioè del prestito concesso da una banca per l’acquisto di un immobile residenziale.
SUPERAMENTO DELLE PROCEDURE ESECUTIVE
Entrambi i decreti introducono una importante novità: la possibilità, per gli istituto che hanno erogato il finanziamento, nel caso di inadempimento del mutuatario protrattosi per un certo periodo, di evitare di intraprendere costose e spesso infruttuose procedure esecutive immobiliari in Tribunale, acquisendo l’immobile oggetto di ipoteca e potendo rivalersi sul prezzo ricavato dalla vendita o dalla locazione dell’immobile.
Fino ad oggi, infatti, l’unica possibilità prevista dalla legge per realizzare gli effetti della garanzia data dall’immobile ipotecato era e rimane tuttora quella di espropriare l’immobile di proprietà del debitore, chiedendo al tribunale competente per territorio la vendita all’asta del bene.
Negli anni questo tipo di procedure esecutive si è rivelato spesso inutile, poiché molti immobili pignorati restano invenduti anche dopo diversi tentativi di aste deserte, con notevoli esborsi e lunghe attese per i creditori.
Una procedura esecutiva immobiliare, infatti, può durare mediamente dai 5 ai 10 anni e non è detto che si giunga ad un esito positivo: dopo ogni asta deserta, infatti, il prezzo viene ribassato dal Giudice o dal suo delegato, cosicchè il ricavato della vendita non copre quasi mai il credito, sia della banca che degli eventuali creditori intervenuti.
Le nuove norme mirano a superare queste difficoltà, introducendo misure che agevolano il recupero dei crediti insoluti da parte degli istituti di credito, allo stesso tempo prevedendo che la Banca d’Italia, nelle disposizioni attuative, abbia particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore che abbiano determinato l’impossibilità di far fronte al pagamento delle rate del mutuo (ad es. nei casi di perdita del lavoro).
AMBITO DI APPLICAZIONE DEL DECRETO
L’ambito di applicazione del decreto legislativo è circoscritto ai mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale, nonché ai mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
Nella prima parte del decreto vengono individuati i canoni di comportamento per i finanziatori e gli intermediari del credito che offrono contratti di credito ai consumatori; si tratta di canoni di diligenza, correttezza, trasparenza e attenzione ai diritti e agli interessi dei consumatori, cui devono conformarsi gli atti e documenti relativi al finanziamento erogato.
CLAUSOLA DI TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
Entrando nel merito del provvedimento, dunque nella parte più innovativa del decreto, è previsto che le parti contraenti (consumatore e banca o finanziaria) possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del consumatore, anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita e' inferiore al debito residuo.
Se il valore dell'immobile ovvero l'ammontare dei proventi della vendita e' superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza; in ogni caso, il finanziatore deve adoperarsi per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo.
Il valore del bene immobile oggetto della garanzia e' stimato da un perito indipendente scelto dalle parti di comune accordo ovvero, in caso di mancato raggiungimento dell'accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente.
E’ previsto inoltre, a tutela del consumatore, che se il contratto di mutuo contiene la clausola suddetta, prima della sottoscrizione del contratto , il consumatore deve essere assistito, a titolo gratuito, da un consulente al fine di valutarne la convenienza.
Importante è sapere che il finanziatore non puo' condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola, come dispone lo stesso decreto: ciò significa che il consumatore ha diritto di rifiutare la sottoscrizione del contratto così predisposto e di ottenere ugualmente la concessione del mutuo.
Per quanto riguarda l’inadempimento che è causa degli effetti previsti dal decreto, esso è costituito dal mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili, con la precisazione che non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto.
ENTRATA IN VIGORE
Le norme finali del decreto dispongono che le nuove norme entreranno in vigore dal 1° luglio 2016 e si applicheranno ai contratti di credito sottoscritti successivamente a tale data; ai contratti sottoscritti anteriormente continueranno ad applicarsi le disposizioni già vigenti.