Chi acquista la proprietà o altro diritto reale di godimento come “prima casa” da adibire ad abitazione principale gode di alcune agevolazioni fiscali, che possiamo sintetizzare come segue: applicazione dell’imposta di registro al 2% e dell’IVA in misura ridotta e dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa anziché in percentuale al valore catastale dell’immobile.
Un notevole risparmio, questo, con cui il legislatore ha voluto agevolare l’acquisto di abitazioni principali, stabilendo allo stesso tempo requisiti e decadenze.
REQUISITI PER L’AGEVOLAZIONE
In particolare, per quel che riguarda i requisiti, l’acquirente, nell’atto notarile di compravendita, deve dichiarare che l’immobile è ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio nazionale.
Altri requisiti: non bisogna essere titolari di altri diritti di uso, usufrutto, abitazione, proprietà su altri immobili siti nello stesso comune nè a titolo esclusivo nè in comunione con il coniuge; non bisogna essere titolari di altri diritti di uso usufrutto abitazione, nuda proprietà, o proprietà nè a titolo esclusivo, nè pro quota, nè in comunione legale su altre abitazioni che sono state acquistate con i benefici prima casa nel terreno nazionale; l’immobile deve essere non di lusso ai sensi del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969.
Inoltre, la legge prevede che la casa acquistata con i benefici fiscali non possa essere venduta prima del decorso di cinque anni dal rogito; dall’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, tuttavia, non vi è alcuna decadenza se entro un anno si acquista un nuovo immobile con gli stessi benefici.
DECADENZA DAI BENEFICI
La mancanza – o il venir meno – di tali requisiti comporta la decadenza dai benefici fiscali, a seguito di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
E’, tuttavia, possibile proporre opposizione all’avviso notificato dall’amministrazione finanziaria, invocando l’esimente della “forza maggiore”, cioè di una causa imprevedibile e non imputabile al contribuente, che abbia fatto venir meno uno o più dei requisiti anzidetti.
CASI DI FORZA MAGGIORE
La casistica delle ipotesi di forza maggiore è data dalle decisioni della giurisprudenza di merito e di legittimità; in particolare, la Corte di Cassazione ha nel tempo individuato dei criteri di massima per circoscrivere l’ipotesi dell’esimente.
Ad esempio, i lavori di ristrutturazione che impediscono di soggiornare nella nuova casa di per se non costituiscono una causa di forza maggiore; infatti, il protrarsi dei lavori di manutenzione, anche se causato da terzi, fa perdere i vantaggi fiscali (Cass. ordinanza n. 13800/2010) se entro i 18 mesi dall’acquisto non si è trasferita la residenza nel Comune.
Con la sentenza 2616/2016 la Cassazione ha affermato che, qualora l'acquirente domandi l'agevolazione prima casa, impegnandosi a stabilire la propria residenza nel territorio del Comune dove si trova l'immobile acquistato nei 18 mesi successivi all'acquisto “il trasferimento è onere che conforma un potere dell'acquirente e che va esercitato nel suindicato termine a pena di decadenza, sul decorso della quale nessuna rilevanza va riconosciuta ad impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all'acquirente”.
Più di recente, la Corte Suprema (ordinanza 678/2017) si è occupata del caso in cui, per motivi di liquidità sopravvenuti, il proprietario venda la casa prima di cinque anni dall’acquisto, affermando che “decade dall'agevolazione fiscale l'acquirente della prima casa che, prima del decorso di un quinquennio dalla data d'acquisto, venda l'abitazione a causa di sopravvenute difficoltà economiche che gli impediscano di pagare le rate del mutuo” (nella fattispecie si trattava di un lavoratore finito in cassa integrazione; la Corte ha rilevato che non era stato dimostrato, nel giudizio dinanzi alla Commissione tributaria competente, che il minore introito derivante dalla Cassa Integrazione – misura temporanea – avesse impedito il pagamento delle rate di mutuo per l’acquisto della casa).
PRINCIPIO GENERALE
Più in generale, la Cassazione ha affermato che, per riconoscere l’esimente della causa maggiore, l’evento invocato deve avere i caratteri della necessità ed imprevedibilità e non deve essere imputabile al contribuente (sent. 864/2016).