Fino all’entrata in vigore della legge n. 208 del 28/12/2015 (legge di stabilità 2016) il contratto di leasing immobiliare era consentito dal nostro ordinamento solo per l’acquisto di immobili ad uso commerciale, rimanendo, perciò, escluse le abitazioni.
La crisi economica degli ultimi anni, che ha investito anche il settore dell’edilizia, determinando una sensibile riduzione del numero di compravendite immobiliari, ha spinto il nostro legislatore ad adottare misure per incentivare il mercato, con una particolare attenzione alle fasce più giovani ed all’acquisto della prima casa.
LEGGE DI STABILITA’ 2016
Tra le novità, la possibilità, a partire dal 1° gennaio 2016, di acquistare l’abitazione principale con un contratto di leasing immobiliare, precedentemente escluso per questa tipologia di immobili.
Il leasing o locazione finanziaria è, difatti, il contratto normalmente diffuso tra le imprese che hanno necessità di acquistare beni, macchinari o immobili per lo svolgimento della propria attività ma non hanno disponibilità di tutto il denaro occorrente per l’acquisto, oppure vogliono differire l’acquisto della proprietà ad un momento successivo, pur potendo utilizzare il bene.
OGGETTO DEL LEASING
La società di leasing, detta “concedente”, pertanto, acquista il bene e lo cede in locazione all’utilizzatore, il quale paga un canone mensile alla società per un periodo determinato contrattualmente; al termine di questo periodo l’utilizzatore ha la facoltà di esercitare il riscatto del bene, versando il prezzo residuo e divenendo proprietario, oppure di restituire il bene al concedente.
DETRAZIONI FISCALI PER I GIOVANI
Come anticipato, questo tipo di contratto è oggi possibile anche per l’acquisto dell’abitazione principale, a condizioni particolarmente vantaggiose se l’acquirente ha specifici requisiti di età e reddituali; in particolare sono previste detrazioni fiscali sui canoni di leasing e relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, nonchè sul costo di acquisto a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, per i contratti aventi per oggetto unita' immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, stipulati da giovani di eta'inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto, che non siano titolari di altri diritti di proprieta' su immobili a destinazione abitativa.
Vediamo, ora, quali sono i vantaggi che il leasing immobiliare abitativo comporta, a prescindere dai requisiti soggettivi e dalle detrazioni fiscali previste per gli under 35.
Uno di questi vantaggi attiene all’ipotesi – tutt’altro che infrequente - in cui l’utilizzatore non possa più pagare i canoni di locazione.
SOSPENSIONE DEI CANONI
In questo caso la legge di stabilità distingue due fasi: la prima è quella data dall’esercizio, da parte dell’utilizzatore, del diritto di ottenere una sospensione dei pagamenti.
Questa facoltà è consentita per non piu' di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell'esecuzione del contratto medesimo; in tal caso la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione.
Il diritto alla sospensione, tuttavia, è previsto solo nei casi di licenziamento per causa non imputabile al lavoratore e risoluzione del rapporto di lavoro non consensuale.
Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicita' originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.
Importante rilevare che la sospensione non comporta l'applicazione di alcuna
commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
Nel caso di mancato pagamento dei canoni dopo il periodo di sospensione, così come in tutti i casi di inadempimento dell’utilizzatore non soggetti alla sospensione, il contratto di leasing si risolve.
In questa seconda fase, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ma ha l’obbligo di rivenderlo o concederlo in locazione ad altri soggetti.
La società di leasing, inoltre, è tenuta a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto.
Se dal computo dei canoni e delle spese residua una differenza positiva questa dovrà essere versata all’utilizzatore che ha visto risolversi il contratto; al contrario, l'eventuale differenza negativa deve essere corrisposta all'utilizzatore al concedente.
Per evitare manovre fraudolente da parte delle società di leasing la legge impone loro, nelle attivita' di vendita e ricollocazione del bene, di attenersi a criteri di trasparenza e pubblicita' nei confronti dell'utilizzatore.