Al termine del contratto di locazione il conduttore è tenuto a restituire al locatore l’immobile, nello stato in cui l’ha ricevuto, in base alla descrizione contenuta nel contratto di locazione; se nel contratto, tuttavia, nulla è detto circa le condizioni dell’immobile la legge presume che l’immobile sia stato consegnato dal proprietario, all’inizio del rapporto, in buono stato di manutenzione.
IPOTESI DI RISARCIMENTO DANNI AL PROPRIETARIO
Il conduttore, pertanto, risponde di tutti i danni arrecati all’immobile, fatto salvo il normale deterioramento dovuto all’uso ordinario ed alla vetustà dell’immobile.
Il risarcimento dei danni è dovuto anche nel caso di ritardo nella restituzione dell’immobile, sia nel caso in cui il conduttore sia stato messo in mora dal proprietario, con lettera che intima il rilascio ed eventuale successiva azione di sfratto, sia nel caso di mancata restituzione al termine della locazione, non seguita da intimazione da parte del proprietario.
In tali ipotesi il conduttore è tenuto a pagare il canone fino all’effettiva restituzione dell’immobile, nonché a risarcire l’eventuale maggior danno che il proprietario abbia subito a causa del ritardo, come dispone l’art. 1591 del codice civile.
EFFETTIVA RESTITUZIONE DELL’IMMOBILE
Sull’argomento è intervenuta di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8675 depositata il 4.4.2017, a chiarire cosa debba intendersi per effettiva restituzione dell’immobile e quando essa, invece, debba ritenersi non esattamente adempiuta dal conduttore.
Il caso è relativo all’ipotesi di restituzione dell’immobile, a seguito di procedura esecutiva tramite ufficiale giudiziario, con consegna delle chiavi a quest’ultimo da parte del conduttore e contestuale accordo con il proprietario di prelevamento dei mobili lasciati all’interno dei locali in un momento successivo.
Può, parlarsi, in queste circostanze, di restituzione dell’immobile o permane l’inadempimento del conduttore, fino a che non provveda all’asportazione di ogni suo bene dall’interno?
PERMANENZA DI BENI MOBILI DEL CONDUTTORE
I giudici di legittimità, con la sentenza richiamata, affermano che l’obbligazione di restituzione resta inadempiuta ogni qualvolta il locatore non riacquisti la completa disponibilità dell’immobile, in modo da poterne fare uso secondo la sua destinazione; con la conseguenza che, anche ove il locatore torni formalmente in possesso dell’immobile – coattivamente o per spontanea volontà del conduttore, con consegna delle chiavi – ma questo risulti di fatto inutilizzabile perché ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento è sempre quella dell’art. 1591 c.c..
Richiamando un precedente giurisprudenziale la Corte, inoltre, precisa che anche se il rapporto locatizio viene risolto, giudizialmente o contrattualmente, l’obbligo del conduttore di versare il corrispettivo non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell’effettiva riconsegna, che va esclusa – ribadiscono i giudici – se nei locali dati in fitto vi siano ancora mobili del conduttore.
Ciò anche nel caso in cui sia stata completata, come nel caso di specie, la procedura coattiva di rilascio dell’immobile, da parte dell’ufficiale giudiziario, con formale consegna delle chiavi ed immissione nel possesso del bene.