Nel corso di un rapporto di locazione di immobile un dubbio frequente è quello relativo alla spettanza delle spese per la riparazione e manutenzione delle cose facenti parte dell’immobile: se si rompe lo scaldabagno a chi spetta la riparazione? La serratura della porta d’ingresso è stata forzata, chi paga la sostituzione?
Se in alcuni casi è facile individuare il criterio di ripartizione, in altri la distinzione è meno netta ed è rimessa, in ultima analisi, all’accordo delle parti o, in mancanza di questo, alla decisione del giudice.
Questo perché la legge detta in materia principi generali o si limita ad elencare alcune fattispecie, senza, ovviamente, poter esaurire la varietà della casistica.
CRITERIO GENERALE DI RIPARTIZIONE
Cominciamo col dire che il codice civile indica un primo criterio di ripartizione, in base al quale le opere di ordinaria e piccola manutenzione spettano al conduttore, mentre quelle straordinarie al proprietario, il quale deve consentire al conduttore il pieno godimento dell’immobile e, dunque, provvedere alle riparazioni necessarie a tale scopo.
Sulla base di questo, il proprietario dovrà riparare i muri maestri, le volte, sostituire le travi, rinnovare, secondo le necessità, i tetti, i solai, riparare i cancelli, i muri di sostegno e di cinta, gli acquedotti; inoltre, poichè tutte le utilità concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento, l'obbligo delle riparazioni deve ritenersi esteso alle cantine, ai box, agli impianti dell'elettricità, dell'acqua, del gas, all'ascensore e così via.
È irrilevante la causa che ha reso necessario le riparazioni, salvo che queste siano da ricondurre al fatto doloso o colposo del conduttore in presenza del quale l'obbligo si trasferisce a quest'ultimo.
Se, ad esempio, un problema di infiltrazioni d’umidità è dovuto ad una cattiva manutenzione ordinaria delle tubazioni - ad es. perché lo scolo è intasato e il conduttore non ha provveduto a ripulirlo – la riparazione, pur interessando muri o pavimento, in questo caso spetterà interamente al conduttore.
VETUSTÀ E CASO FORTUITO
Quest’ultimo, ai sensi dell’art. 1609 deve provvedere alle riparazioni dei danni dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, non anche a quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Se, ad esempio, si rompe il vetro di una finestra per colpa dell’inquilino, la sostituzione è a suo carico; se, al contrario, il vetro si è rotto perché era già filato o a causa di una grandinata la spesa sarà a carico del proprietario.
Come già detto, la legge non specifica la casistica delle ripartizioni delle spese ma detta un principio generale; nei casi dubbi, pertanto, in caso di mancato accordo tra le parti, si dovrà far riferimento alla copiosa giurisprudenza in materia, cioè alle sentenza dei Tribunali e delle autorità giudiziarie, in particolare la Corte di Cassazione, intervenuti per dirimere le controversie tra proprietari e conduttori.
A tal proposito, secondo Cass. n. 6896/1991, la riparazione degli infissi esterni dell’immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore, perché i danni riportati, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà ed essere conseguentemente riparati dal locatore che ha l’obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto.
SPESE CONDOMINIALI
Per quanto riguarda le spese condominiali, anche stavolta il criterio di distinzione è quello relativo alle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria riferite alle parti comuni dell’edificio; ne consegue che saranno imputate al conduttore, ad esempio, gli oneri di pulizia delle parti comuni, le spese di manutenzione ordinaria dei tetti, delle scale, degli ascensori, delle aree verdi comuni.
Per chi volesse, infine, un quadro completo della materia si consiglia di fare riferimento agli usi locali ed alle tabelle redatte dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini, che ripartiscono in modo puntuale – ma sempre indicativo, salva diversa volontà delle parti – i vari tipi di spesa.