Il 24 giugno 2017 è entrata in vigore la legge 21 giugno 2017, n. 96, che ha convertito, con modificazioni, il decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo, pubblicata su GU n.144 del 23-6-2017.
LOCAZIONI BREVI
Tra le varie misure previste dal decreto convertito in legge vi è, in particolare, l’introduzione – per la prima volta nel nostro ordinamento – della disciplina delle locazioni “brevi”, non ricomprese nelle leggi speciali sulle locazioni (l. 392/1978 cosiddetta sull’ “equo-canone”, l. 431/1998 sulle locazioni ad uso abitativo) né oggetto di norme specifiche nel codice civile.
Il provvedimento era atteso da tempo, alla luce dei cambiamenti avvenuti nel mercato immobiliare italiano negli ultimi anni, con la diffusione di contratti di locazione innovativi rispetto al passato, più rispondenti alle esigenze di flessibilità abitativa dei nostri giorni.
I classici contratti di locazione “4+4” o “3+2”, così come il contratto ad “uso transitorio” non erano più sufficienti ad esaurire le tipologie di affitto richieste, per motivi lavorativi o per motivi disparati, quali necessità di alloggio per cure sanitarie o per stage professionali o anche solo per motivi turistici.
FINALITA’ TURISTICHE
Con particolare riguardo a quest’ultima tipologia, nella prassi si è diffuso il contratto “con finalità turistiche”, largamente utilizzato dai proprietari di case offerte in locazione anche solo per pochi giorni; settore, questo, che ha avuto un vero e proprio boom grazie alla espansione, anche in Italia, di portali telematici che fungono da intermediari tra domanda e offerta di locazioni, spesso provvedendo anche ad incassare il corrispettivo della locazione per poi accreditarlo al proprietario, dedotte le proprie commissioni.
La larga diffusione di queste nuove forme abitative, così come la spinta – proveniente dalla categoria degli albergatori, che vede nelle locazioni da parte di privati una forte concorrenza - a regolamentare la materia, ha portato il nostro legislatore ad includere, nel decreto legge 50/2017, una norma, l’art. 4, con l’obiettivo di indicare alcune regole in ambito fiscale, con l’obiettivo della lotta all’evasione da parte dei proprietari; tale norma è stata, poi, sotto alcuni aspetti modificati dalla legge di conversione n. 96/2017.
Vediamo, dunque, quali sono gli aspetti principali che emergono dalla disciplina così introdotta.
DURATA CONTRATTUALE
Innanzitutto, l’ambito di applicazione, che riguarda le locazioni “brevi”: con tale definizione si intendono tutti quei contratti stipulati per periodi inferiori a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attivita' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
La principale novità riguarda il pagamento della cosiddetta “cedolare secca” o della ritenuta fiscale prevista per legge da parte del titolare del portale telematico di intermediazione.
CEDOLARE SECCA
E’ previsto, infatti, che a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione.
In particolare, i soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, devono trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione conclusi per il loro tramite; l'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati da parte dell’intermediario telematico sarà punita con sanzioni pecuniarie.
SOSTITUTI D’IMPOSTA
I medesimi soggetti, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, operano, in qualita' di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito e provvedono al relativo versamento e alla relativa certificazione.
Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
Riguardo a tali adempimenti la legge prevede che con provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall'entrata in vigore del decreto, ne saranno stabilite le disposizioni di attuazione; è inoltre stabilito che l'Agenzia delle entrate stipulerà convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l'intermediazione dei medesimi portali.