Accade spesso che le parti interessate ad una compravendita immobiliare si rivolgano al notaio solo al momento della stipula del rogito, dopo, quindi, aver già sottoscritto una serie di impegni vincolanti, senza aver prima accertato che l’immobile sia idoneo ad essere posto in vendita.
Se è vero, infatti, che i principali intermediari immobiliari hanno gli strumenti per procedere alle verifiche sullo stato dell’immobile, è altrettanto possibile che tali accertamenti possano rivelarsi non adeguatamente approfonditi e nascondere spiacevoli sorprese.
ACCERTAMENTI NOTARILI
Può verificarsi, ad esempio, che le visure effettuate presso i Registri immobiliari, Conservatoria e Catasto, benchè estese al ventennio antecedente alla stipula del rogito, periodo oltre il quale eventuali atti pregiudizievoli diventano inopponibili all’acquirente in buona fede, non siano interpretate con attenzione; può accadere, così, che al momento del rogito l’acquirente venga informato dell’esistenza di processi in corso volti all’accertamento della titolarità dell’immobile da parte del venditore, per esempio per simulazione o perché oggetto di revocatoria da parte di terzi.
Le verifiche che il notaio è tenuto a compiere relativamente alla situazione dell’immobile oggetto di compravendita o cessione d’azienda riguardano innanzitutto le risultanze ipocatastali, con l’acquisizione di visure ipotecarie estese anche oltre il ventennio, fino al primo titolo trascritto, con conseguente obbligo di segnalazione di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, o comunque vincoli risultanti dai pubblici registri.
IL DEPOSITO DEL PREZZO
Per tutelare maggiormente l’acquirente dal rischio di sorprese in fase di stipula del contratto il nostro legislatore ha previsto un ulteriore strumento giuridico, introdotto con la legge 124/2017, entrata in vigore a fine agosto 2017.
Si tratta del “deposito del prezzo” della compravendita presso il notaio, il cui versamento al venditore è subordinato all’accertamento della regolarità delle trascrizioni ed alla piena titolarità dell’immobile, oltre che al verificarsi di altre eventuali condizioni che rendono efficace la traslazione dell’immobile.
In pratica, al momento della stipula del rogito, o anche in fase di preliminare, l’acquirente può far inserire nel contratto la clausola del versamento del prezzo su conto corrente vincolato intestato al notaio, il quale sarà depositario della somma fino al compimento di tutti gli accertamenti necessari o fino al verificarsi della condizione necessaria all’acquisto della proprietà.
CASISTICA
Ad esempio, nel caso di presenza di un pignoramento o di una ipoteca sull’immobile si può convenire in atto che «il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità»; ancora, se l’immobile non è agibile, nell’atto si può prevedere «che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità»; oppure se non è libera da persone o cose il prezzo sarà pagato solo ad avvenuta consegna della casa libera all’acquirente, così come, nel caso di debiti del venditore, ad esempio per spese condominiali, presso il notaio possono essere depositate le somme necessarie a coprire tali spese, eventualmente dando al notaio il mandato di effettuare i pagamenti.
Una volta effettuata dal notaio la trascrizione della compravendita e compiute tutte le formalità necessarie egli stesso provvederà a svincolare la somma dal conto corrente ed a versarla al venditore.
CARATTERISTICHE DEL CONTO VINCOLATO
A proposito del conto corrente in esame è importante rilevare che la legge ne stabilisce l’impignorabilità da parte dei creditori del notaio e l’intrasmissibilità ai suoi eredi; gli interessi maturati sul conto corrente, inoltre, non vengono incassati dal notaio ma destinati a scopi benefici in favore delle piccole e medie imprese.