Il contratto di locazione impone al proprietario della cosa locata di consegnarla al conduttore in buono stato ed idonea all’uso che questi deve farne e, per converso, al conduttore di mantenerla e restituirla al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deperimento, versando periodicamente i canoni di locazione pattuiti.
VIZI DEL BENE
Il mancato adempimento di tali obblighi, sia da un lato che dall’altro, comporta il diritto per l’altra parte di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni; se, tuttavia, nel corso della locazione il bene locato presenta dei vizi non esistenti al momento della consegna da parte del proprietario la legge prevede una disciplina particolare.
Facciamo l’esempio di un immobile locato in perfetto stato che, dopo qualche tempo, presenta infiltrazioni su alcune pareti; se trascurato, il problema è destinato ad aggravarsi, cagionando danni sia all’immobile che alla persona del conduttore, oltre che alle cose presenti nell’immobile.
Il proprietario, in questi casi come in tutte le ipotesi di riparazioni urgenti ed indifferibili, ha l’obbligo giuridico di intervenire e provvedere ai lavori necessari al ripristino dei luoghi e, dal canto suo, il conduttore ha il dovere di denunciare prontamente al proprietario i vizi riscontrati.
OBBLIGHI DELLE PARTI
L’art. 1583 c.c., a riguardo, stabilisce che se, nel corso della locazione, il bene locato necessita di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.
Tornando all’esempio delle infiltrazioni, ciò significa che il conduttore in primo luogo è obbligato a rendere noti al proprietario tutti i difetti e vizi dell’immobile che si dovessero verificare nel corso della locazione; la mancata denuncia, infatti, comporta responsabilità in capo al conduttore stesso, tenuto, come già detto, a conservare il bene nello stato in cui l’ha ricevuto.
A seguito di ciò, il conduttore deve anche consentire al proprietario dell’immobile di accedervi per verificarne lo stato ed all’impresa designata di effettuare i lavori necessari, nei tempi concordati, pur se ciò dovesse implicare una menomazione del diritto di godimento.
Nello specifico, il conduttore non può fare ostruzionismo impedendo o rendendo difficoltoso l’accesso all’immobile, magari rifiutando di fissare gli appuntamenti con l’impresa o rinviandoli di volta in volta; è bene sapere, infatti, che il ritardo nell’esecuzione dei lavori, se imputabile al conduttore, può esporlo ad azioni risarcitorie da parte di terzi ed, inoltre, gli impedisci di ottenere la tutela giuridica prevista dall’art. 1584 c.c..
RIDUZIONE DEL CANONE
Quest’ultima norma, infatti, dispone che se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento; la stessa norma, inoltre, stabilisce che, indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
La prima parte dell’articolo citato, dunque, consente al conduttore di chiedere al proprietario una riduzione del canone di locazione; la legge non indica la misura della riduzione ma fa riferimento al criterio di proporzionalità.
Le parti, pertanto, dovranno di comune accordo stabilire l’importo del canone dovuto, in mancanza potranno rivolgersi al giudice che dovrà valutare, caso per caso, l’entità del mancato godimento e del sacrificio patito dal conduttore al fine di stabilire l’importo della riduzione.
La riduzione, va detto, comprende i canoni di locazione dovuti per tutta la durata delle riparazioni, non solo quelli dovuti oltre il ventesimo giorno dall’inizio dei lavori; in ogni caso essa non può essere richiesta se il perdurare dei lavori è imputabile al comportamento del conduttore.
SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO
Se, invece, le opere da eseguire all’interno dell’immobile, o su altra cosa locata, rendono impossibile il godimento del bene stesso il conduttore ha diritto di chiedere lo scioglimento del contratto ed il risarcimento del danno conseguente alla mancata fruizione del bene locato.
Anche in questo caso, tuttavia, occorre una valutazione attenta della fattispecie concreta, che tenga conto dell’opportunità di mantenere in vita la locazione, indennizzando congruamente il conduttore, piuttosto che risolvere il contratto.
Nei contenziosi in materia, infatti, i tribunali spesso rigettano la domanda del conduttore di scioglimento del contratto se, rispetto alla durata del contratto, il mancato godimento del bene si risolve in pochi giorni, oppure nei casi in cui il proprietario offra, a proprie spese, al conduttore una soluzione temporanea alternativa al bene locato.