Chiunque entri a far parte di un condominio deve acquisire copia del regolamento condominiale, per conoscere quali sono i diritti a lui spettanti ma anche le limitazioni poste nell’interesse comune.
In materia, l’art. 1138 del codice civile dispone che nel regolamento sono contenute le norme che disciplinano l'uso delle cose comuni, il decoro dello stabile la sua amministrazione e la ripartizione delle spese; inoltre è stabilito che ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
La maggioranza richiesta per la validità della delibera di adozione o modifica del regolamento condominiale è quella prevista dall’attuale art. 1136 II comma, modificato dalla l. 220/2012, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE E TITOLO DI PROPRIETA’
Il regolamento condominiale è fondamentale anche per conoscere l’origine delle singole unità immobiliari e quale fosse la loro destinazione prevista dal costruttore dell’edificio, in quanto esso assume carattere vincolante anche per i successivi acquirenti.
Un problema che può emergere, nel caso di compravendita di immobile facente parte di un condominio, è quello dell’opposizione, da parte di un condomino, della titolarità di diritti su una parte del bene oppure sugli spazi comuni.
Per chiarire meglio riportiamo un caso esaminato dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 20693/2018, nel quale il ricorrente rivendicava la proprietà di alcuni spazi comuni di un immobile in condominio, in particolare di un’area del cortile, che era stata oggetto di compravendita, unitamente all’unità immobiliare acquistata dal soggetto convenuto in giudizio.
ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA’
In particolare, il ricorrente riferiva che la parte di cortile era annessa alla sua proprietà per effetto di atto di donazione da parte del suo genitore; la parte convenuta, al contrario, contestava la pretesa dell’attore rilevando che l’atto di compravendita era stato trascritto anteriormente alla donazione, per cui quest’ultima non poteva essere opposta all’acquisto.
La Corte di Cassazione spinge ancora più indietro l’accertamento della titolarità di diritti sui beni comuni, affermando che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.
Se, pertanto, in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.
SPAZI COMUNI
Ricordiamo che, per beni comuni condominiali, ai sensi dell’art. 1117 c.c. si intendono gli spazi ad uso comune facenti parte di un edificio in condominio, tra cui il lastrico solare, il tetto, il suolo, le scale, i portoni, gli androni, i muri perimetrali, i cortili ed in generale tutte le parti dell’ edificio necessarie all’uso comune.
Per quanto riguardo l’uso che ciascun condomino può fare delle parti comuni la norma di riferimento è l’art. 1102 del codice civile, che stabilisce che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Qualora, come nel caso esaminato, un condomino rivendichi la proprietà esclusiva su uno spazio comune o sua una parte di esso, al fine di accertarne il titolo occorre, pertanto, non solo prendere in considerazione il proprio titolo d’acquisto dell’immobile in proprietà ma è necessario verificare cosa prevedono l’atto costitutivo ed il regolamento di condominio iniziali.