Prima del 2005, anno in cui è entrata in vigore il d.lgs. 122/2005, chi stipulava un contratto preliminare d’acquisto di immobile in costruzione era esposto al rischio di trovarsi coinvolto in una crisi di liquidità del costruttore, che, in molti casi, sfociava nel fallimento.
Ciò comportava, per il promissario acquirente, la perdita delle somme già corrisposte oltre che l’impossibilità di acquistare definitivamente l’immobile, salvo esborsi notevoli e ben superiori a quelli inizialmente previsti.
D.LGS. 122/2005
Il decreto legislativo n. 122/2005 ha introdotto, per la prima volta nel nostro ordinamento, alcune norme volte a tutelare l’acquirente, parte contrattualmente più debole, prevedendo obblighi a carico dell’impresa costruttrice e particolari garanzie in favore di colui che acquista.
La prima tutela è data dall’obbligo per il costruttore di rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente, a copertura del prezzo, in modo tale che, in caso di fallimento o altra ipotesi di insolvenza dell’impresa, l’acquirente possa recuperare le somme versate, rivalendosi nei confronti del fideiussore.
Tra le altre forme di tutela introdotte vi è, a carico del costruttore, l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile, nonchè l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo ed alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito, che il notaio non potrà redigere prima di tali adempimenti.
A favore del promissario acquirente, inoltre, è previsto il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta dell’immobile, in caso di pignoramento dello stesso da parte dei creditori dell’impresa.
LEGGE 80/2014
Nel 2014 sono state introdotte altre norme in materia, con la legge n. 80/2014, di conversione del il d.l. 47/2014; tra le varie disposizioni, quella che sancisce la nullità delle clausole contrattuali difformi al dettato normativo, nonché l’ampliamento del diritto di prelazione anche in favore del coniuge dell’acquirente, a certe condizioni.
Da ultimo, il decreto legislativo 12 gennaio 2019 n. 14, che ha introdotto il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.38 del 14-2-2019 , ha apportato ulteriori integrazioni al decreto del 2005, con gli artt. 385, 386, 387 e 388 che entrano in vigore a partire dal 16 marzo 2019.
LE ULTIME NOVITA’
La prima novità riguarda la fideiussione che, rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni, deve garantire – per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, oppure nel caso di inadempimento all'obbligo di stipulare la polizza assicurativa - la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
La fideiussione, pertanto, potrà essere azionata anche nel caso di mancata copertura assicurativa del costruttore, oltre che nel caso d’insolvenza del costruttore.
Ulteriore precisazione di cui al suddetto art. 385 riguarda i termini a partire dai quali la fideiussione può essere escussa:
a) a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, qualora l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, in caso di fallimento, il curatore fallimentare non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;
b) a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto, entro la data dell'atto di trasferimento dell’immobile, la polizza assicurativa, sempre che l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto.
TERMINE DI EFFICACIA DELLA FIDEIUSSIONE
Sempre riguardo alla fideiussione, è previsto che essa diviene inefficace nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore, o da un altro dei contraenti, copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile, o copia dell'atto definitivo di assegnazione.
Con futuri decreti ministeriali, infine, saranno definiti e pubblicati i modelli standard delle fideiussioni e delle polizze assicurative, cui le imprese costruttrici potranno conformarsi.