In materia condominiale l’art. 1117 del codice civile riveste particolare importanza, in quanto contiene l’elenco dei beni e degli spazi che, in assenza di prova contraria, si presumono comuni.
ELENCO DEI BENI CONDOMINIALI
Tale norma, infatti, dispone che sono intesi “beni comuni” il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solati, le scale, i portoni di ingresso, i portici, i cortili e le facciate; inoltre sono ricompresi tra gli spazi comuni le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti e tutti quegli spazi destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
La legge nulla dispone riguardo ai pianerottoli, cioè allo spazio di piano ricompreso tra due o più appartamenti, che, per tale ragione, potrebbe ritenersi di pertinenza esclusiva delle unità immobiliari adiacenti.
IL CASO DEI PIANEROTTOLI
E’ questa la tesi sostenuta dalla corte territoriale, in un caso nel quale un Condominio aveva agito in giudizio chiedendo la condanna del singolo comproprietario, che aveva fatto costruire sul pianerottolo un cancello in ferro, alla rimozione di tale manufatto.
Secondo la Corte d’appello, che confermava la sentenza di primo grado di rigetto della domanda dell’amministratore di condominio, la natura condominiale della porzione di pianerottolo oggetto di causa doveva escludersi, in quanto di esclusivo utilizzo del proprietario dell’appartamento che aveva realizzato il cancello.
Il Condominio ricorreva in Cassazione e la Suprema Corte, con l'ordinanza n. 7625 del 18 marzo 2019, ribaltava la sentenza impugnata, chiarendo la natura del pianerottolo.
NATURA CONDOMINIALE
I giudici di legittimità confermano in primo luogo un principio già espresso, secondo cui negli edifici in condominio le scale con i relativi pianerottoli, che insistano, nella specie, su un ballatolo e servano da accesso al lastrico solare comune, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117, n. 1 c.c..
Ne consegue che, in base alla ridetta norma, negli edifici in condominio anche le parti poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni a tutti i condomini.
TITOLO CONTRARIO
Ricordiamo che per “titolo contrario” si intende l’atto di acquisto dell’unità immobiliare e, ancora prima, il regolamento condominiale.
A tal proposito la stessa Corte di Cassazione, in precedenti pronunce (tra tutte ordinanza n. 20693/2018) ha affermato che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.
La legge, a tal proposito, all’art. 1138 del codice civile stabilisce che nel regolamento condominiale sono contenute le norme che disciplinano l'uso delle cose comuni, nonché il decoro dello stabile, la sua amministrazione e la ripartizione delle relative spese.
USO DEGLI SPAZI COMUNI
Concludiamo con il riferimento all’art. 1102 del codice civile, che delimita l’ambito entro il quale ciascun condomino può esercitare i propri diritti sugli spazi comuni, disponendo che ogni partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.