Torniamo a occuparci dell’azione revocatoria esercitata da chi vanta un credito nei confronti di un soggetto debitore, il quale si sia spogliato dei propri beni, vendendoli a terzi, in tal modo sottraendoli alla possibilità, per il creditore, di pignorarli.
Ricordiamo che lo scopo dell’azione revocatoria ordinaria è quello di far dichiarare dal Tribunale l’inefficacia, nei confronti di chi la esercita, degli atti dispositivi compiuti dal debitore; la sentenza di accoglimento della domanda revocatoria, pertanto, consente al creditore di espropriare i beni alienati a terzi dal suo debitore.
Terzi in buona fede
L’art. 2901 c.c. all’ultimo comma, tuttavia, specifica che i diritti acquistati dai terzi in buona fede a titolo oneroso non vengono pregiudicati dalla dichiarazione d’inefficacia dell’atto revocato, salvo gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione.
Ciò significa che se prima della trascrizione nei pubblici registri della domanda giudiziale di revocatoria viene trascritto l’atto di vendita nei confronti dei terzi in buona fede – che, cioè, non erano a conoscenza del pregiudizio arrecato – colui che ha agito in revocatoria avrà difficoltà a raggiungere il risultato sperato: la sua pretesa, infatti, in fase esecutiva verrà legittimamente contrastata dal terzo, che opporrà il suo titolo di proprietà trascritto anteriormente.
I requisiti necessari per poter esperire l’azione revocatoria ordinaria sono, innanzitutto, il pregiudizio arrecato al creditore con l’atto dispositivo, la consapevolezza da parte del debitore del pregiudizio stesso e, infine, in caso di atto a titolo oneroso – tipico della compravendita – che il terzo ne fosse a conoscenza; se, inoltre, l’atto dispositivo è stato compiuto dal debitore prima del sorgere del credito, l’art. 2901 c.c. stabilisce che il creditore dovrà dimostrare anche la dolosa preordinazione al fine di pregiudicarne il soddisfacimento.
Vendita per persona da nominare
Un caso particolare di vendita è quella “per persona da nominare”, che si realizza quando, nel contratto preliminare, il promissario acquirente si riserva la facoltà di indicare, all’atto di stipula del rogito, un soggetto diverso che acquisterà la proprietà dell’immobile.
Potrebbe, questa operazione contrattuale, nascondere la reale intenzione del promissario acquirente di non figurare come effettivo proprietario, intestando l’immobile a un terzo che figurerà nell’atto definitivo, stipulando con questi un accordo interno per mantenere, di fatto, la proprietà della casa: potrebbe, cioè, in alcuni casi trattarsi di una compravendita simulata, nella quale l’acquirente apparente è un prestanome di colui che rimane nell’ombra e che in tal modo “preserva” il bene da possibili pignoramenti.
Tornando all’azione revocatoria, laddove si verifichi un’ipotesi di compravendita per persona da nominare, colui che agisce in revocatoria deve poter dimostrare, oltre ai requisiti anzidetti relativi al debitore, anche la sussistenza, in capo al terzo “nominato”, della consapevolezza di nuocere al creditore del venditore (“scientia damni”).
Tipico il caso di chi, avendo ottenuto un decreto ingiuntivo (o sentenza di condanna al pagamento di una somma) nei confronti di un soggetto, dovendo espropriare i beni di quest’ultimo, verifichi che il bene stesso è stato promesso in vendita a terzi da nominare.
Trascrizione del pignoramento successiva al preliminare di vendita
Secondo la giurisprudenza della Cassazione (fra tutte la sentenza n.12120/2020), in caso di esercizio dell'azione revocatoria avente a oggetto il contratto definitivo di compravendita immobiliare concluso nelle forme del contratto per persona da nominare, qualora l'immobile sia stato oggetto di pignoramento trascritto anteriormente alla trascrizione del contratto definitivo, ma posteriormente alla trascrizione del preliminare, la verifica della "scientia damni" in capo alla terza nominata (da compiersi solo nell'ipotesi in cui analoga verifica, già effettuata nei riguardi dello stipulante e con riferimento al momento della conclusione del contratto preliminare, abbia dato esito negativo) deve essere diretta a evidenziare se la colpa della stessa, nel non aver consultato i registri immobiliari, possa assumere i connotati della “colpa lieve”, idonea a giustificare la tutela del suo affidamento.
Onere di richiedere le visure ipotecarie
Il terzo acquirente non può esimersi affermando di non aver avuto conoscenza dell’esistenza, anteriormente alla stipula del rogito, di una trascrizione di pignoramento, per essersi affidato a un’agenzia immobiliare o a un notaio, colpevoli di non averlo informato dell’esistenza di tale atto.
Egli, infatti, deve poter dimostrare, per esimersi da responsabilità, di essersi attivato per richiedere, all’agenzia immobiliare o al notaio, le visure ipotecarie e catastali relative all’immobile; la legge, infatti, a questo scopo attribuisce rilievo alla pubblicità nei Registri immobiliari, stabilendo l’obbligo di iscrizione e trascrizione delle formalità relative agli immobili e il dovere, per chi è interessato ai beni, di venirne a conoscenza.