Le decisioni all'interno del condominio vengono prese dall'assemblea condominiale la quale, come noto, provvede a gestire e amministrare l'unità per mezzo di delibere, a determinate condizioni di quorum costitutivo e deliberativo.
Per quanto concerne il primo - diviso in prima e seconda convocazione – sappiamo, per legge, che trattasi di elemento fondamentale per la regolare convocazione dell'assemblea che, per poter deliberare necessita di un numero minimo di presenti e rappresentanti di quote condominiali.
I quorum deliberativi invece non sono tutti stabiliti dal codice. Sussistono infatti leggi speciali che prevedono determinate maggioranze più o meno ampie in relazione all'oggetto della materia su cui l'assemblea deve deliberare.
Si premette che essendo gli elenchi delle materie particolarmente lungo, per una migliore disamina occorre leggere con attenzione la rispettiva norma che la disciplina.
Qual è il quorum deliberativo?
L’articolo 1136 c.c., al pari del quorum costitutivo, distingue due quorum deliberativi diversi a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione dell’assemblea.
La norma stabilisce infatti che in prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio mentre in seconda convocazione la deliberazione risulterà valida ove approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Cos'è la maggioranza semplice?
La maggioranza semplice è quella data da un numero di voti favorevole superiore ad almeno la metà del numero dei votanti, la norma di riferimento è l'art 1135 nn 2 e 3 c.c.
Le materie approvate con tale metodo sono residuali in quanto sono tutte quelle per le quali la legge non prevede un quorum specifico. Si tratta in genere di interventi di scarsa rilevanza ovvero di cose che attengono alla quotidianità come ad esempio misure di manutenzione ordinaria, l'approvazione delle spese annuali e il rendiconto finale del condominio redatti dall’amministratore. Il riferimento normativo sono i numeri 2 e 3 dell’articolo 1135 del codice civile.
Quando occorre la maggioranza assoluta?
Questo tipo di maggioranza che richiede il 50%+1 dei votanti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio è richiesta in buona parte delle materie come per la nomina e la revoca dell'amministratore, la determinazione del compenso, il mancato rinnovo dell’incarico e l’autorizzazione dello stesso a partecipare ai programmi e alle iniziative territoriali di cui all’ultimo comma dell’articolo 1135 del codice civile, la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, o per modificare un regolamento condominiale di natura assembleare.
Per quanto invece concerne la normativa speciale, occorre procedere in questo senso per lo scioglimento dell’edificio in parti autonome ai sensi dell’articolo 61, l’eliminazione di barriere architettoniche per realizzare parcheggi al piano terra o nel sottosuolo ovvero per procedere all’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli.
Quando è necessaria la maggioranza qualificata?
La maggioranza del 50%+1 dei votanti che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio è la tipologia di maggioranza più “corposa” (ad eccezione ovviamente della regola dell'unanimità dei consensi) ed è necessaria nei seguenti casi: per l’installazione e l’adeguamento di impianti non centralizzati, per innovazioni relative alle cose comuni (nello specifico quelle che mirano al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento ex art. 1120 1c. c.c.).
Rientrano all'interno della categoria anche tutti quegli atti atti eccedenti l’ordinaria amministrazione ex art. 1108 2c c.c. e se occorre sostituire una delibera condominiale precedente con una nuova se la maggioranza richiesta per l’approvazione originaria era del 50%+1 e di almeno 2/3 del valore dell’edificio.