Come funziona in breve la successione?
La successione, che sia legittima o testamentaria, si apre al momento del decesso della persona nel luogo del suo ultimo domicilio e determina il trasferimento delle posizioni giuridiche attive e/o passive dal defunto al successore.
Gli eredi legittimi (moglie, ascendenti discendenti sino al sesto grado) devono attivarsi per verificare prima possibile la sussistenza o meno di un testamento al fine di subentrare al defunto secondo le modalità dallo stesso eventualmente stabilite ovvero, come capita nella maggior parte dei casi, secondo le norme previste in materia dalla legge per la successione legittima.
Si può ereditare un immobile con più eredi?
La risposta è ovviamente, si. Come anticipato, infatti, quando una persona deceduta lascia un immobile, questo può essere ereditato sia in forza di successione legittima che testamentaria.
Nel caso in cui sussistano più eredi, le sorti dell'immobile possono seguire varie strade a seconda delle volontà del defunto (nel caso di testamento) ovvero delle volontà dei coeredi che si troveranno in una specifica comunione forzata, denominata 'comunione successoria'.
Ogni successore erediterà la parte di immobile ad esso spettante pro quota e sarà proprietario di quella parte con tutti i poteri che discendono dal diritto di proprietà ossia il potere di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa nei limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dalla legge.
Le quote dell'immobile come possono essere gestite?
In alcuni casi risulta possibile operare una divisione fisica, anche denominata “in natura”. Il classico esempio è quello del frazionamento di un grande appartamento in due unità più piccole del medesimo (ma anche diverso) valore.
L'alternativa all'assegnazione o alla divisione può essere quella dell'acquisto da parte di un erede delle le quote degli altri eredi, diventando così l'unico proprietario dell'immobile.
Risulta inoltre possibile vendere l'intero immobile e provvedere successivamente alla distribuzione del ricavato secondo le rispettive quote ereditarie.
Da ultimo i coeredi potrebbero invero anche decidere di mantenere l'immobile di proprietà condivisa, consentendo a ciascun erede di godere alternativamente della cosa comune, come se fosse una comunione “ordinaria”.
È possibile vendere a terzi soggetti?
È senz'altro consentito vendere la propria quota ereditaria a un soggetto terzo, estraneo alla comunione successoria.
In questo caso tuttavia deve necessariamente essere rispettata la “prelazione” del coerede che, al pari delle altre prelazioni legali, ha il diritto di essere preferito nell’acquisto rispetto agli estranei a parità di condizioni. Sul coerede che intende vendere la sua quota, o parte di essa, grava quindi l’onere di comunicare agli altri coeredi la volontà di cedere e a quali condizioni mediante l’invio della proposta contrattuale.
Cos'è la prelazione del coerede?
L'art. 732 c.c. che disciplina questo istituto ha l'obiettivo di limitare l’ingresso di altri soggetti e mantenere per quanto possibile ristretta la comunione sui beni ereditari.
Lo scopo è quindi quello di evitare operazioni divisorie, impedire l’eccessivo frazionamento della proprietà, schivare situazioni di potenziale conflitto tra i comproprietari consentendo il migliore sfruttamento economico dei beni.
La procedura per rispettare la prelazione è molto semplice. Occorrerà infatti informare - in genere a mezzo raccomandata o Pec - tutti gli altri eredi della proposta di vendita e del relativo prezzo. Una volta fatto ciò sarà necessario aspettare 60 giorni per concludere la vendita al soggetto terzo, in modo tale da dare ai coeredi il tempo di valutare l’acquisto personale della quota in vendita.