Il diritto al risarcimento in caso di infiltrazioni

Come comportarsi in caso di infiltrazioni?

Innanzitutto è consigliato fare delle fotografie dello stato dei luoghi e contattare immediatamente il proprietario o l'inquilino dell'appartamento al quale si presume possa essere riconducibile l'infiltrazione, oltre naturalmente all'amministratore del condominio, in quanto la problematica potrebbe derivare dalla rottura di una “parte comune”.

A questo punto i condomini dovranno chiamare un rispettivo tecnico di fiducia che effettui un sopralluogo, possibilmente accompagnati dall’amministratore, per risalire alle cause dell'infiltrazione attraverso l’utilizzo di strumenti tecnologici appositi.

Naturalmente, in forza del principio per cui deve in ogni caso essere fatto il possibile per evitare ulteriori danni, occorre non lasciare oggetti che si potrebbero rovinare in corrispondenza della zona in cui si è verificata la perdita d’acqua in modo da ridurre il più possibile altre conseguenze negative.

Quali sono le norme applicabili?

Per quanto riguarda le infiltrazioni d'acqua, le norme applicabili sono da considerarsi quelle degli artt. 2043 e 2051 c.c. Ai sensi di quest'ultimo ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia salvo che provi il caso fortuito.

Il soggetto risponde del danno causato sulla base di un duplice criterio di responsabilità:

• tra la cosa e il danno vi deve essere un nesso di causa;
• tra il responsabile e la cosa deve sussistere un rapporto di custodia di qualsiasi genere per cui il soggetto si trovi nella materiale disponibilità fisica, spesso la figura coincide col proprietario ma non è sempre cosi.

In ogni caso potrà sempre essere applicato il più generico art. 2043 c.c. per cui, indipendentemente dai rapporti di proprietà o custodia, qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.

Quali sono i danni che possono derivare dalle infiltrazioni di acqua?

Le infiltrazioni rappresentano una condizione che occorre valutare con prudenza in quanto, ove trascurate, possono nei casi più estremi compromettere anche l'abitabilità stessa dell'appartamento. Nella maggior parte dei casi i danni sono comunque rivolti principalmente all'estetica, manifestandosi con macchie più o meno superficiali.

I danni strutturali, come le crepe, sono invece tra i più gravi in quanto influiscono negativamente tanto sul comfort abitativo quanto sulla stessa salute e sicurezza di chi abita la zona colpita dall'infiltrazione. Anche l'incontrollata proliferazione di muffe e funghi rende i locali malsani e dannosi. Del resto l'eccessiva umidità negli ambienti può portare all'insorgenza di allergie, malattie respiratorie, irritazioni cutanee e malattie ancora più gravi.

Il diritto al risarcimento per le infiltrazioni sorge in ogni caso?

Il diritto al risarcimento in caso di infiltrazioni dipende fortemente dalle circostanze specifiche del caso concreto in quanto resta sempre a carico di chi subisce il danno la prova:

• della negligenza da parte della persona responsabile delle infiltrazioni che magari non ha adottato le misure adeguate per prevenire o risolvere il problema, come ad esempio non svolgendo alcuna manutenzione;
• del danno che deve essere sempre effettivo e mai “potenziale”, calcolato pertanto con determinati criteri. Allo scopo è infatti spesso richiesto l'ausilio di un tecnico specializzato,  come ad esempio un ingegnere, architetto, geometra;
• del nesso di causa tra il danno e l'evento, ovvero che quest'ultimo sia direttamente causato dalle infiltrazioni provenienti dalla proprietà dell'altra persona.

Quando è possibile escludere la responsabilità per le infiltrazioni?

Premesso che occorre sempre valutare il singolo caso, il proprietario/custode potrà escludere la sua responsabilità dimostrando il caso fortuito ovvero l'esistenza di un fattore estraneo che, per il suo carattere di imprevedibilità e di eccezionalità, sia idoneo a interrompere il nesso causale tra la cosa stessa e l'evento dannoso che può essere costituito anche dal fatto del terzo o dal comportamento dello stesso danneggiato ove questo abbia contribuito al verificarsi dell'evento o non abbia fatto il possibile per “salvare il salvabile”.

Per provare l'interruzione del nesso il custode dovrà quindi provare che l'apporto causale fornito dal terzo o dal danneggiato abbia i seguenti requisiti:

• autonomia;
• eccezionalità;
• imprevedibilità;
• inevitabilità;
• idoneità a produrre l'evento, escludendo fattori causali concorrenti.