Una tipologia particolare di compravendita è quella avente per oggetto la nuda proprietà di un bene, in genere si tratta di immobili, anziché la piena proprietà dello stesso.
A differenza della compravendita ordinaria, nella quale il venditore trasferisce all’acquirente sia la proprietà che il possesso del bene, spogliandosi di ogni diritto sul bene stesso a fronte del pagamento del corrispettivo, nella vendita della nuda proprietà in capo all’acquirente si trasferisce solo la titolarità del bene, mentre il possesso rimane in capo al venditore, a titolo di ususfrutto.
Usufrutto
Quest’ultimo istituto giuridico è disciplinato dal codice civile all’art. 981, che attribuisce all’usufruttuario il diritto di godere del bene, rispettandone la destinazione economica e traendone ogni utilità.
Possono costituire oggetto di usufrutto beni mobili o immobili; quanto alla durata, che le parti possono regolare liberamente, l’unico limite è previsto dall’art. 979 c. in base al quale l’usufrutto non può oltrepassare la vita dell’usufruttuario, dunque si estingue con la sua morte.
L’usufrutto è normalmente a titolo oneroso, nel senso che l’usufruttuario versa un canone periodico al proprietario quale corrispettivo per il godimento del bene; l’usufruttuario può anche cedere ad altri l’usufrutto, dando in locazione o in affitto la cosa, ricevendone il canone
Anche il nudo proprietario può cedere o ipotecare il bene ma non può darlo in locazione, perché questa è una facoltà riservata all’usufruttuario.
Obblighi dell’usufruttuario
Quanto agli obblighi specifici l’usufruttuario è obbligato a usare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, dovrà custodire la cosa, amministrarla ed effettuare le spese di ordinaria manutenzione, assumendosene la relativa spesa; a carico del nudo proprietario sono, invece, generalmente le spese per le riparazioni straordinarie.
Da ultimo, l’usufrutto si estingue alla scadenza del termine fissato o, se l’usufrutto è senza termine, in ogni caso alla morte dell’usufruttuario. La normativa in materia prevede inoltre l’estinzione dell’usufrutto per:
- per prescrizione ventennale, ovverosia per effetto del non uso del bene oggetto di usufrutto che duri per venti anni (art. 1014 c.c.);
- per la c.d. confusione, ovverosia per la riunione in capo alla stessa persona della proprietà e dell’usufrutto (art. 1014 c.c.).
Convenienza pratica
Se queste sono le norme in materia, vediamo quali sono i motivi che possono spingere a vendere o comprare la nuda proprietà di un bene, in particolare un immobile.
Anzitutto, per chi acquista, la convenienza è nel prezzo, inferiore rispetto alla quotazione del bene in caso di normale compravendita; si tratta quindi, per l’acquirente, di un investimento, nei casi in cui non si ha necessità di abitare l’immobile.
Per chi vende, dunque per l’usufruttuario, l’esigenza è quella di percepire un guadagno dalla cessione della titolarità, garantendosi comunque la possibilità di continuare a vivere nell’immobile o, comunque, a goderne i frutti dandolo in locazione.