In materia di condominio la disciplina delle parti o spazi comuni a tutti i condòmini è contenuta negli artt. 1117-1139 del codice civile, su cui sono intervenute negli ultimi anni le modifiche apportate dalla L. 220/2012, cosiddetta “riforma del condominio”.
Per quanto riguarda l’elenco dei beni e degli spazi che la legge considera in comunione la norma di riferimento è l’art. 1117 c.c., che vi fa rientrare, a titolo esemplificativo, il suolo, il tetto, le scale, i portoni, gli androni ed in generale tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITA’
Si parla, a proposito di tali parti dell’edificio, di “presunzione di condominialità”, nel senso che la legge ritiene a priori che uno dei beni rientranti nell’elenco di cui alla suddetta norma sia condominiale, fatta salva la prova contraria che può essere fornita in giudizio.
Per essere certi della natura condominiale o privata di una parte dell’edificio, dunque anche per fornire l’eventuale prova contraria alla presunzione di condominialità, bisogna fare riferimento all’atto costitutivo del condominio; in mancanza, si dovrà prendere in considerazione il titolo di proprietà del proprietario interessato all’accertamento della natura di una parte dell’edificio.
EDIFICI CONFINANTI
Può esservi condominialità di beni non solo all’interno di un edificio ma anche tra più edifici confinanti, come ha precisato la Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 17022/2019, in un caso nel quale il condominio di un edificio aveva chiesto il pagamento delle spese condominiali ad un soggetto (società immobiliare) proprietario di locali facenti parte del condominio confinante, che aveva costruito unità immobiliari occupando il sovratetto dell’altro edificio ; circostanza che, secondo il condominio ricorrente per il pagamento delle spese, comportava la condominialità degli spazi occupati.
Tale tesi, accolta dalla Corte d’appello, viene smentita dalla Suprema Corte, secondo cui la presunzione legale di condominialità stabilita dall'art. 1117 c.c. è applicabile anche quando non si tratti di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di detti immobili, ancorché insistenti sull'area appartenente al proprietario di uno solo degli stessi, purchè a determinate condizioni.
TITOLO ORIGINARIO
La presunzione, infatti, come rileva la Corte, è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona - o a più persone "pro indiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune.
Ne consegue che la presunzione di proprietà comune deve essere accertata con riferimento al momento della nascita del condominio, a nulla rilevando il collegamento materiale tra i due immobili eseguito successivamente alla sua costituzione.
Nel caso di specie, pertanto, il fatto di avere costruito locali sul tetto dell’edificio adiacente non implicava automaticamente la condominialità dello spazio occupato, dovendosi invece prendere in considerazione le previsioni del titolo originario di proprietà dei due edifici confinanti.
ACCESSIONE
Inoltre, puntualizza la Cassazione, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati ovvero con il contributo economico dei proprietari degli altri stabili.
Ricordiamo che l’accessione, di cui agli art. 934 ss. c.c., è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, in base al quale italiana qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo diversa volontà espressa dalle parti o diversa previsione di norme specifiche.