Tra i diritti reali di godimento vi sono le servitù prediali, relative cioè ad un fondo (dal latino praedium), definite all’art. 1027 del codice civile come il peso imposto su un fondo, detto “servente” a vantaggio di un fondo limitrofo o vicino , detto “dominante”. Da questo deriva che, per poter parlare di servitù, si richiedono due propietari diversi e due fondi, che non debbono essere necessariamente confinanti, ma potrebbero anche essere vicini in misura tale da instaurare un rapporto di utilità di uno nei confronti dell'altro.
MODI DI ACQUISTO
Per quanto concerne i modi di costituzione bisogna distinguere tra servitù volontarie e servitù coattive: le prime si basano su di un contratto stipulato tra le parti interessate oppure su di un testamento, le seconde sono quelle previste dalla legge, agli artt.1032 e seguenti del codice civile.
Tra queste ultime citiamo la servitù di acquedotto e scarico, relative al passaggio e scolo delle acque, della somministrazione coattiva di acqua ad un edificio o fondo che ha difficoltà di approvvigionamento, la servitù di passaggio coattivo a favore del fondo che non ha accesso alla via pubblica.
Ulteriore modo d’acquisto delle servitù è per usucapione ventennale o per destinazione del padre di famiglia; si verifica, in queste ipotesi, un acquisto del diritto a seguito di un esercizio della servitù protrattosi nel tempo, o per destinazione impressa inizialmente dall’unico proprietario dei fondi limitrofi, successivamente divisi ed acquistati da altri proprietari.
ESTINZIONE
Se la proprietà del fondo dominante e quella del fondo servente si riuniscono nella stessa persona la servitù si estingue; altra causa di estinzione è il mancato esercizio del diritto per vent’anni, salvo il caso di mancato utilizzo per impossibilità di fatto o per venir meno dell’utilità del fondo dominante.
LA SERVITU’ DI VEDUTA
Un particolare tipo di servitù è quella di veduta, intesa come la possibilità, per il proprietario di un fondo, di affacciarsi e guardare sul fondo vicino.
Essa comporta che, su accordo dei proprietari dei fondi vicini, nel fondo dominante possa aprirsi una veduta sul fondo servente, quindi una finestra o altra apertura che consenta l’esercizio del diritto.
A questo proposito la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che il diritto alla servitù di veduta non implica di per sé il diritto alla costruzione di un balcone, che deve essere oggetto di specifica approvazione da parte del proprietario del fondo servente.
Ciò in quanto il peso gravante sul fondo servente è differente a seconda del suo esercizio tramite apertura di una finestra o di costruzione di un balcone: nella prima ipotesi, infatti, il proprietario del fondo servente subisce solo una limitazione alla sua riservatezza, nella seconda egli è costretto a sopportare anche la diminuzione del suo diritto a sfruttare il proprio fondo per tutta la sua altezza, in quanto il balcone aggettante costituisce un incremento di superficie dell'unità immobiliare cui accede e della quale costituisce un prolungamento (Cass. 24 agosto 2012 n. 14620).