Nei casi di trasferimento di immobili – per atto tra vivi come la compravendita o per effetto di successione ereditaria – possono sorgere difficoltà a causa della mancanza della “continuità delle trascrizioni”, disciplinata all’’art. 2650 del codice civile.
In base a tale norma ogni atto di trasferimento di diritti su immobili viene trascritto a carico di chi trasferisce e a favore di chi acquista; pertanto, per essere valida, ogni trascrizione contro un soggetto deve essere preceduta da una trascrizione a suo favore avente per oggetto lo stesso diritto.
Ciò significa che per vendere la proprietà di un bene si deve poter dimostrare che l’acquisto di quella proprietà è avvenuto con un atto regolarmente trascritto a suo favore.
ACQUISTO PER SUCCESSIONE EREDITARIA
Quando la proprietà di un immobile viene acquistata per successione a causa di morte, il problema si può complicare: infatti, nella quasi totalità dei casi manca un atto espresso di acquisto da parte del successore che possa essere trascritto.
L’acquisto a causa di morte avviene mediante accettazione espressa o tacita dell’eredità, nel termine di 10 anni dall’apertura della successione ma nella realtà accade che i casi di accettazione espressa sono molto rari: quasi tutti coloro che ricevono per eredità una proprietà immobiliare non compiono alcun atto di accettazione ma attendono di compiere successivamente un atto di disposizione del bene ereditato, come la vendita a terzi, che determina accettazione c.d. tacita dell’eredità.
ACCETTAZIONE DELL’EREDITA’
Molto spesso, infatti, gli eredi, all’atto dell’apertura della successione, presentano all’Ufficio del Registro degli atti immobiliari la dichiarazione di successione, che viene trascritta, riportando i nominativi degli eredi, gli estremi catastali dei beni ereditari e la loro provenienza; si tratta, tuttavia, di trascrizione utile solo a fini fiscali ma priva di valore ai fini della continuità delle trascrizioni, di cui si è detto, per la quale è necessario un ulteriore atto, quello dell’accettazione.
In mancanza di tale atto, al momento della vendita dei beni da parte degli eredi, la continuità delle trascrizioni potrà essere ripristinata dal notaio, che dovrà procedere a due trascrizioni: la prima a favore del venditore e contro il soggetto precedentemente defunto, la seconda sarà eseguita contro il venditore e a favore dell’acquirente.
Se questo risolve il problema della continuità delle trascrizioni nel momento della vendita dei beni pervenuti in eredità, restano tuttavia irrisolti i casi in cui i beni stessi vengano fatti oggetto di espropriazione forzata da parte dei creditori degli eredi.
PIGNORAMENTO DI IMMOBILE NON ACQUISTATO DALL’EREDE
In queste ipotesi, infatti, si verifica che, essendo l’immobile formalmente non intestato al soggetto cui è prevenuto mortis causa, esso diventa di fatto inespropriabile: al momento di procedere alla vendita all’asta, infatti, mancando la continuità delle trascrizioni, il Giudice dell’esecuzione non potrà disporla, dovendo verificare la regolarità delle trascrizioni e la titolarità del bene espropriato.
A tal proposito è intervenuta la Corte di Cassazione, con sentenza n.11638/2014, a chiarire che: “ qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede – debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando cosi la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650 c.c., comma 2, purchè prima dell’autorizzazione alla vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c..
Se, invece, il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità ma questo non sia trascrivibile, perchè non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l’acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 cod. civ., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza”.
In tale ultima ipotesi, cioè, occorrerà che il creditore faccia prima accertare in giudizio che il suo debitore è proprietario del bene che intende espropriare e, successivamente, procedere all'esecuzione forzata.