La disciplina del mutuo è contenuta principalmente in alcune norme del codice civile, gli articoli dal 1813 al 1822, nonché, per quel che riguarda il mutuo fondiario.
Nel Testo Unico Bancario (T.U.B.) approvato con Decreto Legislativo n. 385 del 1° settembre 1993, cui sono state apportate negli anni diverse modifiche, da ultimo con il d.l. 59/2016 ed il d.lgs. 72/16 (cd. “ decreto mutui”), di cui abbiamo trattato ad esempio nell'articolo di qualche settimana fa "Mutui e contratto di cessione di immobile: una nuova garanzia per le banche".
LA DISCIPLINA DEL CODICE CIVILE
Secondo la definizione del codice civile il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive in cui, a fronte del prestito o finanziamento da parte del mutuante, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante.
Importante è la sanzione prevista per gli interessi usurari, cioè quelli convenuti oltre il limite legale: l’art. 1814 c.c. dispone che essi non sono dovuti, anche se concordati, e che la relativa clausola contrattuale è nulla.
IL MUTUO FONDIARIO
Quando si parla di mutuo il pensiero corre immediatamente al prestito concesso dalla banca per l’acquisto di un immobile; in tal caso il mutuo è definito “fondiario”, dal latino fundus (podere, area di proprietà).
L’articolo 38 del T.U.B. definisce il mutuo fondiario come il credito che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili; la norma specifica, inoltre, che il rapporto percentuale tra l'ammontare massimo del mutuo fondiario e il valore dei beni ipotecati deve essere inferiore al limite fissato per legge.
REQUISITI DEL MUTUO FONDIARIO
Una prima caratteristica del mutuo fondiario è, pertanto, quella di essere un prestito in denaro strumentale all’acquisto di immobili, garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato dal mutuatario.
L’ipoteca è una garanzia reale che consente al creditore ipotecario di garantirsi in caso di inadempimento del debitore e di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene espropriato con preferenza sugli altri creditori (si veda in proposito l’articolo correlato).
Altra caratteristica del mutuo fondiario è la previsione di un rapporto percentuale tra l’ammontare del mutuo ed il valore del bene, rapporto che non può superare il limite di legge; tale limite è stato definito con delibera del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 22/04/1995 ed è pari all'80%, tutt’ora valido.
Ciò comporta che, l’Istituto mutuante potrà finanziare al massimo l'80% del valore dell’immobile ipotecato o del costo delle opere da eseguire sul bene medesimo; è prevista, tuttavia, la possibilità di erogare mutui fondiari fino al 100% del valore dell'immobile ipotecato ma in questo caso saranno necessarie ulteriori garanzie, come il rilascio di fideiussioni o la stipula di polizze assicurative.
Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine, in quanto la legge dispone che il prestito debba essere concesso per un periodo non inferiore a 18 mesi; a seconda della lunghezza del finanziamento varierà il costo complessivo dell’operazione.
Al momento della stipula del contratto la banca definirà un piano di ammortamento, stabilendo l’ammontare e le scadenze delle rate, che potranno essere mensili, bimestrali, trimestrali, quadrimestrali, semestrali o annuali.
TASSO D’INTERESSE
Nel calcolo delle rate sono inclusi gli interessi, che possono essere a tasso fisso o variabile. La differenza sta nel riferimento ad alcuni parametri, tra cui il più diffuso è il tasso Euribor fissato dalla Banca Centrale Europea: nel mutuo a tasso fisso la rata rimane costante per l’intera durata del mutuo ed il tasso d’interesse è stabilito in modo definitivo alla stipula, mentre nel mutuo a tasso variabile la rata può cambiare in relazione all’andamento del tasso di riferimento. E’ possibile anche prevedere un tasso misto, con entrambe le anzidette modalità.
Al mutuatario deve essere reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso.
CONSEGUENZE DEL MANCATO PAGAMENTO DELLE RATE
Ai sensi dell’articolo 40 del T.U.B. la banca può invocare la risoluzione del contratto qualora il cliente ritardi il pagamento di almeno 7 rate anche se non consecutive; la legge considera “ritardato pagamento” quello effettuato tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.
In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del mutuatario la banca potrà avviare la procedura espropriativa dell’immobile ipotecato, dinanzi al Tribunale competente per territorio. E’ utile, a tal proposito, richiamare la novella recentemente introdotta dal d.lgs. 72/16, che ha previsto la possibilità di introdurre una clausola nei contratti di nuova stipula, stabilendo che la banca, in caso di inadempimento protrattosi per almeno 18 mesi consecutivi, possa acquisire la proprietà dell’immobile, pagando al mutuatario l’eventuale eccedenza sul debito, in tal modo evitando la procedura giudiziaria esecutiva.
DETRAIBILITA’ FISCALE
Infine, si rileva che gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile per la stipula del mutuo sono detraibili dalle tasse secondo le agevolazioni introdotte nel 1998, nel limite del 19% del loro valore.