Un’importante sentenza della Corte di Cassazione, la n. 18748/2016, segna un deciso cambio di orientamento in tema di riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale in caso di cessazione della locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo.
INDENNITA’ EX ART. 34 L. 392/78
Il pagamento dell’indennità in questione è disciplinato all’art. 34 della legge n. 392 del 1978, il quale dispone che in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professionale, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, a 21 mensilità se si tratta di attività alberghiera.
La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione.
La finalità dell’indennità, pertanto, è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività; ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
CASI DI ESCLUSIONE
Non è dovuta l’indennità per le attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, come dispone l’art. 35 l. 392/78, precisando che sono esclusi anche gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici.
La ragione di tale ultima esclusione è – come osserva la Corte di Cassazione nella sentenza richiamata – è attribuibile al fatto che l’avviamento, in questi casi, non è frutto dell’attività del conduttore, perché il locale, per la sua posizione, gode dell’avviamento delle altre attività commerciali presenti nel centro; si parla, in proposito, di avviamento “parassitario” – proprio perché conseguente all’attività da altri svolta –, caratteristica che rende ingiustificata l’indennità altrimenti dovuta.
Negli anni successivi alla riforma delle locazioni del ’78 la giurisprudenza, dovendosi occupare di casi non strettamente collegabili alla elencazione di cui all’art. 35, ha esteso la disposizione ad altre tipologie di attività, ad esempio quella esercitata mediante camion-paninoteche all’interno di aree di parcheggio di centri commerciali (caso esaminato dalla Cassazione nella sentenza n. 810/97).
LOCALI NEI CENTRI COMMERCIALI
Con la pronuncia richiamata in apertura, la Corte Suprema, prendendo le distanze dal precedente giurisprudenziale, ha avuto modo di precisare che l’accertamento della legittimità o meno del riconoscimento dell’avviamento, anche per i locali inseriti nei centri commerciali, dipende unicamente dalla valutazione della capacità dell’attività svolta di creare un avviamento “proprio”, con una propria clientela, indipendentemente dagli altri esercizi presenti nel centro commerciale.
Sulla base di tale considerazione, la Corte ha confermato la decisione dei giudici d’appello, che avevano riconosciuto l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ad una lavanderia i cui locali facevano parte di un complesso immobiliare di un noto centro commerciale; tale attività, si legge nella sentenza, aveva acquisito “una clientela propria, ancorchè condivisa con altri esercizi del Centro, che la sceglie e continua a sceglierla se, per effetto dell’attività prestata, si sia creato quel rapporto di fiducia e di gradimento commerciale che induce il cliente a continuare ad utilizzarla e che costituisce, per l’appunto, l’avviamento”.
Non si da più per scontato, quindi, che le locazioni all’interno dei centri commerciali rientrino nelle ipotesi di esclusione dell’avviamento commerciale di cui all’art. 35 l. 392/78.
Una novità giurisprudenziale, questa, che costituirà il paradigma di molte richieste di avviamento commerciale fino ad oggi negate.