L’aumento delle espropriazioni immobiliari, conseguenza della crisi economica che ha investito il nostro Paese, provocando un crescente indebitamento ed in molti casi l’impossibilità di assolvere agli obblighi di pagamento, ha d’altra parte alimentato il mercato delle aste immobiliari.
Per chi vuol fare un investimento o semplicemente comprare un immobile a prezzi contenuti è sicuramente un’opportunità dare uno sguardo agli annunci delle vendite forzate dei Tribunali; per farlo si possono consultare diversi siti specializzati oppure direttamente la pagina delle aste sul sito web del Tribunale territorialmente competente, quello del luogo dove si trova l’immobile pignorato.
Vediamo più nel dettaglio quali sono le modalità per partecipare ad un’asta per l’acquisto di un immobile.
CONTENUTO DEGLI ANNUNCI
Per prima cosa, una volta individuato il bene d’interesse, è opportuno leggere la perizia redatta dal consulente nominato dal giudice, al fine di valutare le condizioni dell’immobile – anche attraverso le fotografie allegate – e sapere qual’è la quotazione dell’immobile, stabilita dal consulente attraverso parametri specifici che ne determinano il valore di mercato.
Quest’ultimo punto è molto importante perché costituirà il “prezzo-base” dell’incanto, cui farà riferimento il giudice nel disporre la vendita con ordinanza, che il potenziale acquirente dovrà leggere con molta attenzione; tale provvedimento, infatti, stabilisce le condizioni per l’offerta, l’ammontare della cauzione da versare – in misura non superiore ad un decimo del prezzo base, la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte, il termine, non superiore a sessanta giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito, oltre ad indicare la data ed il luogo in cui sarà tenuta l’asta.
Va detto che, già da qualche anno, le vendite si svolgono presso sedi diverse dalle aule di Tribunale, in particolare presso gli studi dei notai o degli altri professionisti autorizzati dalla legge e delegati dal Giudice della procedura esecutiva a compiere tutte le operazioni necessarie alla vendita all’asta dell’immobile.
CHI PUO’ OFFRIRE E COME
Ognuno, tranne il debitore, può presentare un’offerta per l'acquisto dell'immobile pignorato, personalmente o a mezzo di procuratore legale, nella cancelleria della sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale competente.
L'offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito nell’ordinanza, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall'ordinanza o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.
L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte.
Se e' stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta; le buste sono aperte all'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza degli offerenti.
AMMONTARE DELL’OFFERTA
Se l'offerta è pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, la stessa è senz'altro accolta; se, invece, il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore a un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione dai creditori.
GARA TRA PIU’ OFFERENTI
Se vi sono più offerte, il giudice invita gli offerenti ad una gara sull'offerta più alta, con possibilità di rilancio entro 3 minuti dall’ultima offerta; il bene, quindi, sarà aggiudicato a chi avrà fatto l’offerta più alta, tenuto conto anche di altri elementi, quali le cauzioni prestate, forme, modi e tempi del pagamento.
CAUZIONE
Come anticipato, per offrire all'incanto è necessario avere prestato la cauzione, nell’ammontare determinato nell’ordinanza di vendita.
Se l'offerente non diviene aggiudicatario la cauzione è immediatamente restituita dopo la chiusura dell'incanto, salvo che lo stesso non abbia omesso di partecipare al medesimo, personalmente o a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo; in tal caso la cauzione è restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero e la restante parte è trattenuta come somma rinveniente a tutti gli effetti dall'esecuzione.
AGGIUDICAZIONE DELL’IMMOBILE
In caso di aggiudicazione dell’immobile l’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall'ordinanza che dispone la vendita e consegnare in cancelleria il documento comprovante l'avvenuto versamento; solo a seguito di tale versamento il giudice pronuncerà il decreto di trasferimento del bene, che perfezionerà il passaggio di proprietà e che dovrà essere trascritto nei registri immobiliari tenuti dall’Agenzia delle entrate.
Se il versamento del prezzo avviene con l'erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all'iscrizione dell'ipoteca.