L’art. 1136 del codice civile detta le regole per la valida costituzione dell’assemblea condominiale e delle delibere da essa adottate, indicando rispettivamente il quorum costitutivo e deliberativo di volta in volta necessari, a seconda delle materie trattate.
In particolare, la norma, che è stata modificata con la riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012, prevede quorum diversi a seconda che l’assemblea si riunisca in prima o seconda convocazione.
PRIMA E SECONDA CONVOCAZIONE
Nel primo caso il quorum costitutivo è dato dai due terzi del valore dell'intero edificio e dalla maggioranza dei partecipanti al condominio; il quorum deliberativo richiesto è invece pari al numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Quasi sempre, tuttavia, la prima convocazione è meramente formale e l’assemblea si riunisce in seconda convocazione; in questo caso l’assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, mentre la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
QUORUM SPECIFICO
Se l’ordine del giorno riguarda alcune specifiche materie la legge prescrive, per l'approvazione, la maggioranza qualificata data dal voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio: ciò avviene, ad esempio, per la nomina e revoca dell’amministratore, o per le decisioni che riguardano innovazioni e lavori straordinari di particolare entità sulle parti comuni.
All’inizio dell’assemblea l’amministratore deve dare atto che tutti i condomini siano stati regolarmente convocati, a pena di invalidità dell’assemblea.
Alla riunione assembleare sono tenuti a partecipare tutti i condomini, personalmente o nominando un delegato; ognuno ha diritto ad esprimere un voto soltanto per ogni punto all'ordine del giorno, mentre nel caso di soggetto fornito di più deleghe egli voterà per ciascuno dei condomini deleganti.
PARTECIPAZIONE DI SOGGETTI ESTERNI
Può accadere che un condomino si faccia assistere, o sostituire con attribuzione di delega, da una persona di sua fiducia o da un consulente, in particolare quando si debbano discutere argomenti che richiedono competenze specifiche; è anche possibile che all’assemblea partecipino, senza diritto di voto, soggetti che hanno un interesse indiretto, per esempio nel caso di società che gestiscono la locazione di immobili facenti parte dell’edificio di proprietà di altri soggetti.
Cosa accade se l’intervento di tali soggetti è in grado di influenzare la votazione finale, indirizzandola verso una decisione che sarebbe stata diversa senza quella partecipazione?
L'ORIENTAMENTO DELLA CASSAZIONE
Al quesito ha dato risposta la Suprema Corte, con la sentenza n. 28763/2017, nella quale è stato esaminato il ricorso proposto da un condomino, il quale aveva impugnato una delibera condominiale, chiedendone l’annullamento, in quanto riteneva che la decisione adottata fosse stata influenzata dalla partecipazione all’assemblea di un soggetto estraneo al condominio.
Nel chiarire i limiti di validità della delibera adottata in tali ipotesi la Corte afferma che la partecipazione ad un'assemblea condominiale di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della sua costituzione e delle decisioni in tale sede assunte, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul "quorum" prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione.
Nello specifico del caso vagliato dalla Corte Suprema, la circostanza che le argomentazioni addotte dal soggetto estraneo all’assemblea fossero state disattese dalla maggioranza dei condomini e che ciò risultasse dal verbale redatto in quella sede, dimostravano l’irrilevanza della partecipazione del soggetto estraneo alla decisione adottata, dunque la validità della delibera adottata.