La Corte di Cassazione, nella recente sentenza n. 26758/2018, affronta l’argomento relativo alla destinazione delle aree di parcheggio all’interno dei condomini e della possibilità di venderle separatamente dall’immobile cui sono collegate.
NORME EDILIZIE
La norma presa in considerazione è anzitutto l’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, così come modificata dalla legge 6 agosto 1967 n. 7 e da altre leggi successive, che al primo comma stabilisce che “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”.
Ad ogni proprietario di immobile, sulla base della predetta disposizione, spetta pertanto una zona destinata a parcheggio, nella misura sopra indicata.
Il dubbio interpretativo sorto dopo l’introduzione della norma è stato quello di chiarire se l’area in questione possa essere alienata anche separatamente dall’immobile di pertinenza; la giurisprudenza della cassazione ha sempre espresse orientamento contrario, affermando che l’articolo in esame è norma imperativa ed inderogabile ed opera anche nei rapporti privatistici inerenti gli spazi in oggetto (Cass. Sezioni Unite nn. 6600, 6601, 6602 del 1984).
NULLITA’ DELLA CLAUSOLA CONTRATTUALE
In conformità a tale orientamento la Suprema Corte ribadisce che colui che aliena gli appartamenti di un immobile, eludendo il vincolo di destinazione dell’area di parcheggio edificata ai sensi dell’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, aggiunto dall’art. 18 della legge 765/1967, viola una norma edilizia e, ai sensi dell’art. 872 2°comma c.c., è tenuto al risarcimento dei danni nei confronti dei soggetti che sono stati privati del diritto di godimento dell’area di parcheggio, così come previsto dalla legge (Cass. 1248/2000).
Ne deriva che la clausola inserita nel contratto di compravendita di un appartamento, che escluda il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell'area condominiale da riservare a parcheggio, deve considerarsi nulla; l’acquirente dell’immobile, pertanto, in ogni momento può impugnarla ed eccepirne in giudizio la nullità, chiedendo il trasferimento dell’area di parcheggio, oltre al risarcimento dei danni.
Ulteriore conseguenza, questa volta dalla parte del venditore, come si afferma nella sentenza n. 26758/2018 citata in apertura, è il diritto dell'alienante al corrispettivo di tale trasferimento, il quale dà luogo ad un debito di valore rivalutabile fino alla data della sentenza e, configurandosi quale mera conseguenza della costituzione del diritto reale di uso, deve essere riconosciuto dal giudice anche in assenza di apposita istanza dell'avente diritto.
AREE COSTRUITE IN ECCEDENZA
Per completare il quadro relativo all’art. 41-sexies rileviamo che nel 2005, con la legge n. 246/2005, è stato introdotto il secondo comma, il quale dispone che “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
Quest’ultima disposizione, apparentemente in contrasto con l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, è stata chiarita dagli stessi giudici di legittimità, nel senso che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio (Cass. S.U. n. 12793/2005).
In conclusione, l’acquirente di un immobile ha diritto d’uso sulle aree destinate a parcheggio solo nella misura stabilita dall’art. 41-sexies I comma, mentre per la parte eccedente le suddette aree possono essere liberamente alienate a terzi, ferma restando la loro destinazione.