In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.
LA PRONUNCIA DELLE SEZIONI UNITE
In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 9449 del 10/05/2016 pronunciata a Sezioni Unite, che ha ricomposto un contrasto insorto in giurisprudenza e dottrina circa l’imputabilità del danno derivante da difetto di manutenzione del lastrico solare, ad uso esclusivo di un condomino, ed il conseguente criterio di ripartizione del risarcimento del danno.
Il caso sottoposto all’esame della Corte riguardava i danni provocati ad un condomino, proprietario dell’appartamento sottostante al lastrico solare, adibito a terrazza dal proprietario dell’attico.
Nel corso del giudizio di primo e secondo grado il condomino danneggiato aveva dimostrato che i danni al suo appartamento, derivanti da infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore, erano dovuti a difetto di manutenzione del lastrico solare.
A tal proposito le Sezioni Unite hanno richiamato alcuni prinicipi fondamentali in materia di obblighi condominiali e ripartizione delle spese.
FUNZIONE DEL LASTRICO SOLARE
In particolare, esse hanno ribadito che la funzione del lastrico solare è duplice, atteso che esso serve da copertura dell’edificio condominiale, a beneficio di tutti i condomini, nonché - nel caso in cui ciò si verifichi -esso funge anche da terrazza ad uso esclusivo di un singolo partecipante.
Ne consegue che sia il condominio che il singolo proprietario con uso esclusivo del lastrico sono responsabili degli eventuali danni cagionati al proprietario dell’immobile sottostante, o a terzi, derivanti da omessa o carente manutenzione del lastrico stesso, fatta eccezione per il caso in cui si riesca a dimostrare che il danno sia imputabile in via esclusiva all’uno o all’altro; tale ipotesi può verificarsi quando una delle due parti (condominio o proprietario del lastrico) dia la prova di aver posto in essere tutte le misure idonee ad evitare il danno mentre l’altra parte sia inadempiente.
CONCORSO DI RESPONSABILITA’
La concorrente responsabilità, tuttavia, come hanno precisato le Sezioni Unite, ha diverso titolo per il proprietario ad uso esclusivo e per il condominio: per il primo, infatti, deriva dall’obbligo di risarcire i danni derivanti dalle cose in custodia, sancito all’art. 2051 del codice civile.
Chi ha l’uso esclusivo del lastrico, infatti, è ritenuto custode di quella parte dell’edificio che assolve, contemporaneamente, alla funzione di spazio pertinente all’immobile di proprietà e di copertura dello stabile; dunque, in qualità di custode, deve provvedere a fare in modo che la cosa affidatagli sia in buono stato e non cagioni danni a terzi.
Quanto al condominio la sua responsabilità deriva dall’art. 1130 c.c., che impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, nonché dall’art. 1135 c.c. che stabilisce l’obbligo per l’assemblea dei condomini di provvedere alla manutenzione straordinaria.
CRITERIO DI RIPARTIZIONE EX ART. 1126 C.C.
Da tale assunto consegue che, per la ripartizione del risarcimento del danno, occorre far riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico per un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo e per due terzi a carico degli altri condomini.
Tale ripartizione, infatti, trova giustificazione nella diversità di utilizzazione della cosa comune e nella esigenza che chi sia legittimato a farne uso esclusivo concorra in misura maggiore alle spese per la sua manutenzione rispetto agli altri condomini; criterio che, a detta della Corte Suprema, va osservato anche con riferimento alla responsabilità per danni.