In diverse occasioni ci siamo occupati della responsabilità del notaio per mancato adempimento degli obblighi preliminari alla stipula degli atti di compravendita immobiliare, quali gli accertamenti ipotecari e catastali inerenti l’immobile oggetto del contratto.
Tale obbligo è volto ad assicurare all’acquirente che l’immobile sia libero da ipoteche e pignoramenti e che non vi siano trascrizioni di domande giudiziarie da parte di terzi, che potrebbero rivendicare diritti sul bene (le cosiddette “pregiudizievoli”).
Responsabilità contrattuale del notaio
La violazione di tali obblighi comporta per il notaio responsabilità contrattuale, con il conseguente dovere di risarcire i danni subiti a causa dell’omesso accertamento sull’immobile, come ha affermato più volte la Corte di Cassazione (tra tutte si veda l’ordinanza n. 18345/2018); secondo la Suprema Corte il notaio è, infatti, tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza rapportata alla natura della prestazione, salvo esonero espresso da parte dei soggetti interessati alla stipula.
Per questi motivi l’attività del notaio non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, volte ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità allo spirito della legge professionale n. 89 del 1913.
Legge professionale n. 89/2013
Il mancato rispetto degli obblighi previsti della legge professionale è alla base di un’altra recente pronuncia della Corte di Cassazione, la n. 11186/2021, relativa ad una caso in cui un notaio aveva agito in giudizio per chiedere la revoca delle sanzioni disciplinari comminategli, a seguito del mancato accertamento di quanto riferitogli dal venditore di un immobile, in fase di stipula della compravendita.
In particolare, il soggetto che si era rivolto al notaio per vendere l’immobile aveva dichiarato di esserne divenuto proprietario per effetto di usucapione non giudizialmente accertata; il professionista, a sua volta, si era limitato a prenderne atto, senza tuttavia informare l’acquirente dei rischi insiti nell’operazione.
Per chiarire i profili di responsabilità ricordiamo che l’acquisto della proprietà di un immobile può avvenire per effetto del possesso continuato ed ininterrotto dell’immobile per almeno un ventennio, associato ad attività tipiche del proprietario.
Accertamento in giudizio dell’usucapione
E’ necessario, tuttavia, che l’usucapione venga accertata in giudizio e che la relativa domanda, così come la sentenza costitutiva del diritto, vengano trascritte nei registri immobiliari; in mancanza, l’effettivo proprietario, come pure eventuali terzi che vantino diritti sull’immobile, potrebbero rivendicarne la proprietà, senza che il possessore possa opporre alcunché.
Allo stesso modo, l’acquirente dell’immobile venduto da chi lo ha usucapito senza accertamento in giudizio e senza conseguente trascrizione della domanda, è fortemente esposto al rischio di revocatoria dell’acquisto da parte di soggetti che ne rivendichino la proprietà.
La Cassazione sul punto
Per questa ragione la Suprema Corte, con l’ordinanza citata, afferma che “l'omesso avvertimento all'acquirente, da parte del notaio, circa i rischi connessi ad una compravendita rispetto alla quale l'alienante dichiari di avere acquistato il bene per usucapione, senza il relativo accertamento giudiziale, ha rilevanza disciplinare con riguardo all'illecito derivante dal combinato disposto di cui agli artt. 147, comma 1, lett. b), della l. n. 89 del 1913, da un lato, e 50, lett. b) nonché 14, lett. b) del codice deontologico, dall'altro, quanto al rispetto degli obblighi di chiarezza e di completezza dell'atto rogato, da cui devono risultare le indicazioni emergenti dalle visure ipotecarie e catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla stipula, per un completo esame delle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli e, in genere, delle formalità pubblicitarie relative all'immobile”.
La Suprema Corte, nel caso specifico, ha ritenuto di confermare la sentenza della Corte d’appello che - anche con l'ulteriore riferimento alla salvaguardia dell'immagine e del prestigio della classe notarile, ex art. 147, lett. a) della l. n. 89 cit. - ha ritenuto disciplinarmente rilevante la sistematica ricezione, da parte del notaio, di un elevato numero di atti sulla base della sola dichiarazione dell'alienante di essere proprietario per usucapione, in assenza delle verifiche ordinarie richieste per la stipula.