La locazione commerciale è un contratto previsto per legge, in cui un locatore concede l'uso ed il godimento di un immobile a un conduttore, per attività imprenditoriali, industriali, commerciali o artigianali.

Simulare una locazione con un comodato può portare alla nullità del contratto, se accertata. Ciò rende inefficaci le obbligazioni contrattuali, impedendo al locatore di richiedere i canoni verbali, con potenziali contenziosi e gravi risvolti civili.

Per soddisfare le numerose esigenze del mercato, oltre all'ordinaria locazione, si affiancano numerosi altri contratti che mirano alla tutela delle specifiche volontà delle parti contrattuali nel godimento dell'immobile.

La durata del contratto di locazione varia a seconda della natura ma anche della tipologia, come la locazione commerciale, ad uso abitativo o ad uso transitorio, che di regola non può mai essere oggetto di rinnovo.

In generale, il deposito cauzionale può essere definito come una somma di denaro richiesta dal proprietario come garanzia dell'adempimento da parte dell'inquilino agli obblighi contrattuali, come il regolare pagamento del canone.

Il recesso dalla locazione è la possibilità per il locatore o il conduttore di porre fine al contratto di locazione prima della scadenza del termine pattuito, previa comunicazione scritta alla controparte.

Il deposito cauzionale è disciplinato dalla legge sull'equo canone. É costituito da una somma di danaro depositata dal conduttore al proprietario a garanzia, soprattutto del rispetto delle obbligazioni contrattuali.

Questo tipo di affitti può includere case vacanza, appartamenti turistici, camere in bed and breakfast, ostelli. Sono diventate molto popolari in quanto si adattano maggiormente ai turisti, viaggi di lavoro o soggiorni temporanei.

Per legge, tutti i mezzi motorizzati, incluse le barche a motore, devono avere un'assicurazione RC per coprire danni a terzi. Dal 2003, l'obbligo si applica a tutte le barche a motore, indipendentemente dalla potenza.

L'articolo 1406 c.c. permette a una parte di un contratto di sostituirsi con un terzo, cedendo tutte le posizioni giuridiche attive e passive, purché l'altra parte consenta. La cessione coinvolge l'intero contratto.

Il deposito cauzionale è un'altra forma di garanzia per il locatore. Versato dall'inquilino alla firma del contratto, protegge il proprietario da danni all'immobile, mancato pagamento del canone e inadempienze generiche.

Non è consentito stabilire clausole contrattuali che provochino una lesione dei diritti del conduttore o che violino norme atte a proteggere le parti più vulnerabili. Qualsiasi disposizione contrattuale che contravvenisse a tali principi sarebbe nulla.

Le addizioni sono spesso richieste quando il conduttore intende apportare cambiamenti, aggiungere o modificare la proprietà ceduta in locazione dal proprietario. Sono spesso oggetto di specifica e puntuale determinazione.

Il contratto di comodato deve essere redatto per iscritto e contenere per legge informazioni come la descrizione del bene in comodato, la durata del prestito, le modalità di restituzione nonchè il risarcimento di eventuali danni.

La materia delle locazioni è disciplinata per gli aspetti più generali dal codice civile, agli artt. 1571 e seguenti, oltre che da leggi speciali, tra cui in primo luogo la legge n. 392/1978, cosiddetta sull’ “equo canone”

Secondo la Cassazione, qualora il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, il proprietario può rifiutarlo al termine del rapporto, finchè il primo abbia provveduto alle dovute riparazioni o abbia versato l'equivalente.

La Corte di Cassazione afferma che l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore.

L’attuale orientamento è quello di consentire l’applicazione dell’art. 1460 c.c. anche al contratto di locazione, dunque ammettere la sospensione del pagamento dei canoni, o la riduzione dell’importo pattuito.

Tra i casi di impossibilità sopravvenuta rientra principalmente la “causa di forza maggiore”, intesa come evento imprevedibile ed inevitabile che non consente di portare a termine l’obbligazione contrattuale.

Può capitare, per diverse motivazioni, di dover cedere tutta o parte della propria azienda. Il contratto di cessione d’azienda o di ramo d’azienda porta il cessionario a farsi carico delle obbligazioni e dei rapporti in essere.

L’art. 34 della legge n. 392 del 1978 dispone che in caso di cessazione di un rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità

La conformità al principio di buona fede contrattuale è un criterio di cui occorre tener conto per valutare la legittimità della richiesta di pagamento dei canoni scaduti. Questa, infatti, impone alle parti di tenere un comportamento corretto e adeguato.

A nulla rileva il mancato ritiro della raccomandata di disdetta della locazione da parte del destinatario, in quanto vale la presunzione di conoscenza, regola generale degli atti recettizi prevista dall'art. 1335 c.c.

Con il decreto-legge 28 ottobre 2020 n. 137 (cd. decreto “Ristori”), all’art. 9 quater, il nostro Governo ha previsto lo stanziamento di fondi in favore dei proprietari di immobili concessi in locazione ad uso abitativo.

Oltre alla verifica del termine di prescrizione previsto dalla legge in materia di locazione, è importante valutare le clausole contrattuali e il rispetto del principio di buona fede da parte di entrambe le parti in causa.

Il conduttore è tenuto a pagare il canone fino all’effettiva restituzione dell’immobile e, nel caso in cui la restituzione avvenga in ritardo, a risarcire l’eventuale maggior danno che il proprietario abbia subito.

Il conduttore può procedere con la sospensione del pagamento dei canoni solo nel caso in cui ci sia un'inadempienza del proprietario tale da rendere impossibile o difficoltoso lo svolgimento dell’attività.

In generale, possiamo dire che se la sospensione del pagamento dei canoni è ammissibile per le locazioni ad uso non abitativo, si ritiene che ad analoga conclusione non possa giungersi per le abitazioni.

Lo scopo dell’avviamento commerciale, nelle locazioni non abitative,  è quello di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio contrattuale alterato a seguito della cessazione della locazione.

Vengono presi in considerazione i seguenti istituti giuridici: il contratto preliminare di compravendita, il contratto per persona da nominare, il mandato con rappresentanza, il contratto di conto corrente cointestato, la società di fatto.